現在股市下跌時，我到底要進場 IGBREIT (5227.KLSE)嗎，了解一下IGBREIT (5227.KLSE)的背景

IGBREIT (5227.KLSE) 應該是大馬最廣為投資者認識的REITs吧，2012年上市於大馬股市交易所，持有城中著名商場Mid Valley Megamall & The Garden Mall。property sponser來自於 IGB (5606.KLSE)

先看看產業資料：

Mid Valley Megamall，市值RM3.66bil，2019年貢獻了RM386.8mil或相等於70%的revenue，目前occupancy rate 99.9%The Garden Mall，市值RM1.29bil，2019年貢獻了30%或RM165.2mil revenue，目前occupancy rate 98.9%過去2017至2019年, IGBREIT成績單如下:

revenue 增長至RM552mil, 2018年RM535mil, 2017年RM524milnet property income增長6.7%, 從373mil增長至398mildistribution per unit 從2017年9.28cent(RM), 下滑至2018年9.19cent(RM), 再到2019年9.16cent(RM)realised epu逐年增長,從2017的8.64cent(RM), 增加至8.91cent(RM)其他數據變化不大過去這麼多年來，IGBREIT一直以來都是穩定產托, 變化不大, 但是年年都在進步, 一年比一年好.

根據2019年報，REALISED EARNINGS PER UNIT增長, 為何股息逐年減少。那是因為IGBREIT的manager喜歡收取股票取代現金, 2018與2017財政年management fee 100%以股票支付, 所以”省卻”了management fee費用, 導致股息增加(2019財政年收入RM35mil的management fee中，其中只有65%以發起新股交付)所以業務增長, 股息減少。

可是不幸的是2020年3月，由於covid 19的影響，IGBREIT 1Q2020季度報告，業績下滑，細節如下：

對比2019年同季度：

revenue從RM141.2mil下滑至RM125mil，下滑幅度11.5%net property income 從RM103.4mil下滑至 RM88.4mil，下滑幅度14.6%Realised income 從RM82.8mil下滑至RM68.3mil，下滑幅度17.5%distribution per unit從2.4cent(RM)下滑至1.94cent(RM)，下滑幅度19.1%

revenue下滑的原因當然是covid 19的影響，雖然mid valley mall與garden mall仍然保持營業，可是僅限於supermarket，藥劑店等必要行業。並且carpark完全免費。從3月27日開始，營業時間被限制於早上8時至晚上8時。

必須注意的是，管理層視乎租戶的情況給予幫助，然而並未交待細節。而我google了許多報道，都沒提及IGBREIT豁免MCO期間租金，只看到sunreit，pavreit，cmmt豁免租金。

管理層認為covid 19將影響IGBREIT 2020年財政年營收，這是由於給予租戶租金上的幫助，加上租約違約風險增高。

讓我們大約計算,

三月18日至30日總計12天，佔第一季度90天中13.33%，導致revenue下滑11.5%，net property income下滑14.6%，realised income下滑17.5%，distribution per unit 下滑19.1%

若mco在30/4/2020結束，則2Q2020有33.33%受影響，以上述數據推敲，預計第二季度revenue下滑28.75%，net property income下滑36.5%，realised income下滑43.75%，distribution per unit 下滑47.75%，也就是派息1.18cent (RM) per unit，這還未加上租約違約等等因素，希望不會這麼糟糕。

若在5月結束。。。。。。。

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參考來源